TERNATE, NUANSA – Akademisi Universitas Khairun, Abdul Kadir Bubu, menanggapi polemik pembangunan Vila Lago Montana Resort and Restaurant di Kelurahan Fitu, Kota Ternate, milik Agusti Talib.
Sebagaimana diketahui, perdebatan antara pemilik vila dan Pemerintah Kota Ternate kian mengemuka, terutama terkait legalitas pembangunan di atas lahan yang diklaim bersertifikat hak milik (SHM).
Abdul Kadir menilai, SHM adalah bukti hak atas tanah, namun bukan berarti memberi kebebasan mutlak untuk melakukan aktivitas apa pun di atasnya.
“Dalam sistem hukum kita, hak atas tanah tidak pernah absolut. Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Artinya, kepemilikan bukan lisensi untuk mengabaikan tata ruang, lingkungan, atau kepentingan umum,” ujar Abdul Kadir, Kamis (12/2).
Menurutnya, meskipun seseorang memiliki SHM, negara tetap berwenang mengatur peruntukan dan pemanfaatan tanah tersebut melalui instrumen hukum publik, termasuk aturan tata ruang dan bangunan.
Praktisi hukum Maluku Utara itu menegaskan, dalam kasus Agusti versus Pemkot Ternate, persoalan mendasar bukan sekadar soal kepemilikan tanah, melainkan legalitas bangunan di atasnya.
“Pertanyaannya sederhana, apakah yang bersangkutan memiliki izin mendirikan bangunan? Sekarang istilahnya sudah berubah menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) pasca UU Cipta Kerja,” jelasnya.
Ia memaparkan bahwa secara struktur hukum, SHM dan IMB/PBG berada dalam dua rezim berbeda. Sertifikat (SHM) berada dalam rezim pertanahan di bawah ATR/BPN, sementara IMB/PBG berada dalam rezim tata bangunan dan tata ruang yang menjadi kewenangan pemerintah daerah melalui dinas teknis seperti PUPR.
“SHM memberi hak atas tanah. IMB atau PBG memberi izin untuk membangun. Keduanya tidak saling menggantikan. Memiliki SHM tanpa PBG itu seperti punya mobil tanpa SIM. Kendaraannya milik anda, tetapi untuk menggunakannya di ruang publik tetap harus tunduk pada aturan,” tegasnya.
Ia menambahkan, dalam konflik seperti ini, yang diuji bukan keabsahan SHM, melainkan apakah penggunaan tanah tersebut sesuai dengan peruntukan ruang. Jika berada di kawasan lindung atau tidak sesuai zonasi, maka pemilik tetap sah sebagai pemilik tanah, tetapi tidak sah mendirikan bangunan di atasnya.
Abdul Kadir juga menyoroti argumen pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang sering dijadikan dasar pembenaran.
“Membayar PBB bukan legitimasi untuk membangun. PBB adalah kewajiban fiskal atas objek pajak, bukan izin penggunaan ruang. Negara memungut pajak karena ada kepemilikan atau penguasaan, bukan karena menyetujui aktivitas tertentu di atas tanah itu,” ujarnya.
Pajak, lanjut Dade sapaan akrabnya, adalah hubungan vertikal fiskal antara warga dan negara, bukan persetujuan tata ruang. Membayar pajak tidak otomatis mengubah zonasi atau status kawasan.
Ia menilai, polemik ini pada dasarnya adalah benturan antara hak privat dan regulasi publik. Dalam negara hukum modern, ketika hak privat bertemu regulasi publik yang sah, maka hak privat dapat dibatasi demi kepentingan umum.
“Itu bukan penghilangan hak, melainkan pembatasan penggunaan. Hak milik dalam sistem agraria kita bukan hak absolut seperti dalam konsep liberal klasik abad ke-19. Ia dibatasi oleh fungsi sosial, tata ruang, dan perlindungan lingkungan,” pungkasnya. (udi/tan)
